Impôt sur le revenu : déclaration d'une plus-value immobilière

Mise à jour le 19.03.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Modification de la taxe sur la plus-value en cas de vente d'un terrain à bâtir - 02.10.2014

Un projet de loi de finances pour 2015 est en cours de discussion.

Les règles relatives à l'imposition des plus-values immobilières sont susceptibles d'être modifiées.

Cette page est à jour pour la déclaration 2014 des revenus de 2013 et sera actualisée lorsque la loi de finances pour 2015 sera publiée.

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations liées à la nature du bien ou à votre situation personnelle.

Opérations concernées

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

  • vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain),

  • vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),

  • vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI),

  • échange de biens, partage ou apport en société.

Exonérations

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé et à la qualité du vendeur.

Exonérations liées à la nature du bien

  • Première vente d'un logement autre que la résidence principale

  • Vente d'un droit de surélévation

  • Bien exproprié

  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

  • Bien vendu au profit d'un organisme en charge du logement social

  • Bien détenu depuis plus de 30 ans

Exonérations liées à la qualité du vendeur

  • Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité

  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés

  • Personne non résidente en France

Détermination de la plus-value imposable

Calcul de la plus-value

Pour déterminer la plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l' assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier autre qu'un terrain à bâtir depuis le 1er septembre 2013

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème à la 21ème année

6 %

1,65 %

22ème année révolue

4 %

1,60 %

Au delà de la 22ème année

9 %


Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée  :

  • au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,

  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Abattement exceptionnel jusqu'au 31 août 2014

Un abattement exceptionnel de 25 % s'applique aux plus-values réalisées dans les conditions suivantes :

  • la vente doit être effectuée du 1er septembre 2013 au 31 août 2014,

  • la vente ne doit pas être faite aux profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d'un ascendant ou d'un descendant ,

  • la vente ne doit pas concerner des terrains à bâtir.

L'abattement s'applique après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.

À noter : l'abattement exceptionnel de 25 % s'applique jusqu'au 31 décembre 2016, sous conditions, en cas de vente d'un bien immobilier situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants.

Abattement applicable en cas de vente de terrains à bâtir

La plus-value réalisée est réduite d'un abattement pour chaque année de détention établi selon un taux progressif.

Taux d'abattements en cas de vente d'un terrain à bâtir

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Moins de 6 ans

0 %

De la 6ème à la 17ème année

2 %

De la 18ème à la 24ème année

4 %

Au delà de la 24ème année

8 %


Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée au bout de 30 ans de détention du bien cédé.

Fiscalité

Taux de l'impôt sur le revenu

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu, au taux de 19 %.

Elle est en principe taxée à la date de l'acte notarié constatant la vente.

Taxe pour les plus-values élevées

Vous êtes soumis à une taxe supplémentaire si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Un tableau, disponible sur le formulaire cerfa n°12359*12 (page 8), vous permet de calculer le montant de la taxe (en pratique, c'est le notaire qui le calcule).

La taxe ne concerne pas les ventes suivantes :

  • les ventes exonérées d'impôt sur les plus-values,

  • les ventes portant sur les terrains à bâtir,

  • les ventes signées en 2013 pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 7 décembre 2012.

Prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

À savoir : vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information et le site des Impôts.

Déclaration et paiement

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente

  • effectue les démarches auprès de l'administration fiscale,

  • calcule la plus-value imposable et le montant de l'impôt à payer,

  • établit la déclaration,

  • et effectue le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus :

  • le montant de la plus-value déclarée par le notaire,

  • si nécessaire, la plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre résidence principale.

Où s'adresser ?

    • Impôts Service Pour des informations générales Ministère en charge des finances

      Par téléphone : 0 810 IMPOTS (0 810 467 687, coût moyen à 6 centimes d'euro la minute hors coût d'interconnexion éventuel de votre opérateur.
      Du lundi au vendredi de 8h à 22h et le samedi de 9h à 19h hors jours fériés.
      Hors métropole ou depuis l'étranger, composer le + 33 (0)8 10 46 76 87

      Par courriel : Poser une question à partir du site impots.gouv.fr : accès au formulaire de saisie

  • Notaire Pour s'informer et vendre un bien immobilier

Références

  • Abattement
    Somme forfaitaire déduite des revenus
  • Ascendant
    Parents, grands-parents et arrières-grands-parents d'une personne
  • Descendant
    Personne qui descend directement d'une autre, soit au 1er degré (enfant), soit à un degré plus éloigné (petit-enfant, arrière-petit-enfant)
  • Servitude
    Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)
  • Assiette
    Base de calcul