Que peut faire un bailleur en cas d'impayés de loyer ?

En cas d'impayés de loyers et de charges et après avoir recherché une solution à l'amiable avec le locataire (médiation...), le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire : 

• soit, en saisissant directement le juge d'instance,

• soit, par application de la clause résolutoire figurant dans le bail (qui entraîne également la saisine du juge d'instance).

Assignation à comparaître

L'huissier doit signifier au locataire, par acte, qu'un procès est engagé à son encontre et qu'il est invité à se présenter devant le tribunal.

Réalisation d'une enquête financière et sociale

Entre l'assignation et l'audience, une enquête est automatiquement ouverte dans un délai de 2 mois afin d'analyser la situation du locataire. Elle est destinée au juge et doit être réalisée pour le jour de l'audience.

Procédure en cas de saisine directe du juge d'instance

Au cours de l'audience, le juge apprécie la situation du locataire et décide :

• d'accorder des délais de paiement, sans résilier le bail,

• de résilier le bail, ordonner l'expulsion avec ou sans délais et condamner le locataire à régler ses dettes locatives ainsi que des indemnités d'occupation et frais de procédure.

Procédure par application de la clause résolutoire

Au préalable, un huissier doit envoyer un commandement de payer rappelant la clause résolutoire. Cet acte ordonne au locataire d'exécuter ses obligations dans les 2 mois et mentionne l'existence et les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement (FSL) et la possibilité d'obtenir des délais de paiement, sans que le bail soit résilié.

Passé ce délai de 2 mois, le locataire est assigné à comparaître devant le juge, par acte d'huissier. 

Le juge a alors à nouveau un délai de 2 mois , au vu du dossier :

• pour fixer des délais et modalités de paiement, dans ce cas la procédure est suspendue,

• puis, si le locataire ne les respecte pas, décider de l'application de la clause, c'est-à-dire décider de résilier le bail et de prononcer le jugement d'expulsion.

Délais d'exécution

Une fois la décision d'expulsion prononcée :

• le locataire peut demander un sursis à exécution de la décision,

• le juge peut décider d'office d'accorder au locataire des délais pour trouver une solution de relogement.

Contestation de la décision rendue

Si le locataire conteste la décision rendue, il peut faire appel, après avoir éventuellement consulté un avocat.

A compter du jour où la décision contestée par le locataire lui a été notifiée, l'avocat dispose pour faire appel :

• d' 1 mois , si la décision contestée est un jugement,

• de 15 jours , si la décision est une ordonnance de référé.

Exécution du jugement d'expulsion

A l'expiration des délais de grâce, le propriétaire doit signifier au locataire par acte d'huissier un commandement de quitter les lieux.

Le locataire dispose de 2 mois à compter de cette signification pour quitter le logement.

Si le juge qui a ordonné l'expulsion n'a pas accordé au locataire de délai, ou si les délais accordés n'ont pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire peut saisir le juge de l'exécution, afin d'obtenir des délais pour quitter le logement ; celui-ci peut en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation de famille), accorder un délai d'1 mois minimum à 1 an maximum.

Si le locataire résiste, l'expulsion ne peut avoir lieu.

L'huissier doit dresser un procès verbal de difficultés puis demander au préfet le concours de la force publique (intervention de la police).

En cas de refus de concours de la force publique, le propriétaire peut demander à être indemnisé au titre des loyers non perçus.

Trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars sauf :

• s'il est prévu un relogement décent pour le locataire et sa famille,

• si les locaux, menaçant ruine, font l'objet d'un arrêté de péril,

• ou si les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (squatters).