Logement vide relevant du secteur privé : dépenses locatives (loyer et charges)

Mise à jour le 27.03.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le locataire est tenu de payer son loyer et ses charges en temps et en heure. D'autres dépenses sont également à sa charge.

Paiement du loyer et des charges

Durée du bail

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail pendant toute la durée de la location.

À ce titre, le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location ne justifie pas le non paiement du dernier mois de loyer.

Lorsque le locataire donne congé, il reste tenu au paiement du loyer et des charges pendant toute la période de préavis.

Lorsque le bailleur donne congé, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux pendant le délai de préavis.

Modalités de paiement

En pratique, le paiement du loyer est le plus souvent mensuel. Si tel n'est pas le cas, le locataire est en droit de l'exiger.

Le locataire peut par ailleurs régler son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 3 000 €).

En revanche, le bailleur n'a pas le droit d'imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer.

Par ailleurs, il est interdit au propriétaire de prélever ou faire prélever directement les loyers sur le salaire du locataire même avec son accord.

Attention : le paiement partiel du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion, sauf s'il résulte du non versement des aides au logement pour cause de logement non conforme aux critères de décence.

Arriérés

En cas d'impayés de loyer ou de charges, le bailleur a la possibilité d'en réclamer le paiement pendant 3 ans.

Exemple : pour un bail signé le 13 octobre 2012 un loyer impayé mais dû le 13 octobre 2013 peut être réclamé par le bailleur jusqu'au 13 octobre 2015.

À noter : dans tous les cas, cette faculté s'applique dans le délai d'1 an lorsque le bailleur n'a pas procédé à la revalorisation annuelle du loyer.

Assurance habitation

Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs. S'il ne le fait pas, le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui répercutant le montant de la cotisation sur le loyer.

Obligation du locataire

Le locataire doit souscrire une assurance habitation auprès de la compagnie d'assurance de son choix.

Cette assurance sert à le couvrir contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion).

Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d'assurance), puis chaque année à la demande du bailleur.

Le défaut d'assurance autorise le bailleur à :

  • résilier le bail si une clause du contrat de location le prévoit,

  • souscrire une assurance en lieu et place du locataire et récupérer les cotisations auprès de lui.

Résiliation du bail

Si le locataire ne s'assure pas, le bailleur peut résilier le bail après l'envoi au locataire d'un commandement de souscrire une assurance :

  • par courrier recommandé avec accusé de réception,

  • resté infructueux pendant un mois (absence de réponse ou de justification d'assurance du locataire)

Souscription d'une assurance par le bailleur

Si le locataire ne s'assure pas, le bailleur peut souscrire une assurance à la place du locataire après l'envoi au locataire d'un commandement de souscrire une assurance :

  • par courrier recommandé avec avis de réception

  • précisant sa volonté de prendre une assurance à sa place s'il ne s'exécute pas dans le délai d'1 mois.

Dans ce cas, cette précision vaut renoncement à la clause de résiliation du bail si elle existe.

Le montant total de la prime annuelle souscrite par le bailleur est ensuite récupérable par le bailleur chaque mois par douzième au moment du paiement du loyer. Le montant ainsi récupéré doit être inscrit sur :

  • l'avis d'échéance

  • et la quittance remise au locataire.

Une copie de l'attestation d'assurance est remise au locataire.

Si le locataire quitte le logement avant l'échéance du contrat d'assurance, le bailleur :

  • doit résilier le contrat

  • et peut récupérer la fraction de prime exigible auprès du locataire.

Chaudière

À moins que le contrat de bail ne prévoit le contraire, l'entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire.

Cette obligation n'est assortie d'aucune sanction, mais permet au locataire de s'exonérer de sa responsabilité si la chaudière tombe en panne ou nécessite d'être remplacée.

D'une manière générale, le financement des menues réparations et travaux d'entretien du logement est à la charge du locataire.

Détecteur de fumée

L'installation d'un détecteur de fumée est obligatoire dans chaque logement à compter du 8 mars 2015.

L'achat et l'installation du détecteur est à la charge du bailleur.

Son entretien et son renouvellement éventuel sont à la charge de l'occupant.

À savoir : les détecteurs de fumée installés avant le 27 mars 2014 et dont le financement a été mis à la charge des locataires ne leur sont pas remboursés.

Références

Force majeure

Évènement de nature à exonérer de sa responsabilité le cocontractant ou l'auteur du dommage.

Cet évènement doit remplir les 3 conditions suivantes :

  • être irrésistible,

  • et imprévisible,

  • et extérieur à la personne.

Le juge est souverain pour apprécier le caractère de force majeure de l'événement invoqué.