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Principe

Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charge initialement par l'organisme HLM mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l'usage du logement de l'immeuble.

Liste des charges locatives

Le locataire doit payer des charges correspondant à 3 grandes catégories de dépenses :

• les dépenses pour services rendus liés à l'usage du logement : frais de fonctionnement de l'ascenseur, chauffage collectif, eau potable, éclairage de la cage d'escalier, ...

• les dépenses d'entretien et les petites réparations des parties communes de l'immeuble : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts (sauf ceux ouverts au public et non exclusivement réservés aux locataires), ...

• les taxes correspondant à des services dont bénéficie le locataire : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, ...

La liste des charges est précisément fixée par décrets. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ces textes ne peuvent être facturées au locataire. Toutes les autres dépenses (exemples : grosses réparations, réfection totale des peintures) restent à la charge de l'organisme HLM.

Répartition des charges

Aucun critère n'est fixé par la loi ou les règlements. Tous les modes de répartition peuvent donc se rencontrer selon la nature des charges, à condition de respecter un principe d'équité.

Paiement des charges

Deux solutions s'offrent à l'organisme HLM :

• soit ponctuellement il demande au locataire le remboursement des dépenses qu'il a engagées. Le montant est alors déterminé par les justificatifs de ces dépenses,

• soit, plus généralement, il demande au locataire le versement d'avances mensuelles ou trimestrielles appelées provisions sur charges, dont le montant doit être déterminé en fonction des résultats de l'exercice écoulé ou en fonction du budget prévisionnel.

  Aussi le montant réel des charges peut-il s'avérer supérieur ou inférieur à celui provisionné. Un tel système oblige donc à procéder à une régularisation.

Régularisation des charges

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par l'organisme HLM pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, l'organisme HLM reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, l'organisme HLM ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.

Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son organisme HLM des régularisations périodiques pendant le cours du bail.

Décompte détaillé

Pour justifier le montant des charges, l'organisme HLM doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble. Pendant le mois qui suit, il doit tenir à la disposition des locataires toutes les pièces justificatives.

Si le montant des provisions change en cours d'année, l'organisme HLM doit préciser les modalités de calcul du nouveau montant.