Principe

La revalorisation des loyers lors du renouvellement des baux d'habitation est strictement encadrée en région parisienne.

Les propriétaires qui renouvelleront le bail de leurs locataires entre le 31 août 2008 et le 31 août 2009 pourront, selon les cas, augmenter le loyer en ayant recours au mécanisme : 

• de la révision,

• de la majoration,

• de l'augmentation.

Révision du loyer en cours de bail

En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. A défaut, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

La revalorisation annuelle qui en résulte ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers publié trimestriellement par  l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Majoration du loyer en cours de bail

Le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire se sont mis d'accord au moment de la signature du bail ou ultérieurement sur des travaux d'améliorations que le propriétaire fera réaliser à ses frais.

Dans ce cas, les travaux d'amélioration sont prévus et énumérés dans le bail et une clause du bail doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Le bailleur a le choix entre : 

• une majoration en fonction des références du voisinage  limitée à la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement,

• une majoration de 15 % du coût TTC des travaux réalisés par an.

Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut considérer que le loyer est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, il peut proposer pour le renouvellement du bail une augmentation de loyer se référant aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

L'augmentation peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date de renouvellement.

Avertissement du locataire

Le bailleur qui prend la décision d'augmenter le loyer doit avertir le locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'un huissier de justice.

En présence d'un désaccord sur l'augmentation du loyer, le bailleur ou le locataire dispose d'un délai de 4 mois avant l'échéance du bail pour saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation des loyers, afin de rechercher un accord amiable.

Modalités d'application

Si la hausse est inférieure ou égale à 10 % du précédent loyer, elle est étalée en fonction de la durée du bail renouvelé, par tiers sur 3 ans ou par sixième sur 6 ans.

Si elle est supérieure à 10 % du précédent loyer, elle s'étale dans tous les cas par sixième sur 6 ans, même lorsque le bail est renouvelé pour une période inférieure à 6 ans.