Saisie immobilière : vente de l'immeuble

Mise à jour le 30.11.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Principe

Après une saisie, la vente de l'immeuble est envisagée. Le bien est vendu soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit mis en vente aux enchères (adjudication).

Haut

Préparation de la vente

Procès-verbal de description des lieux

8 jours après la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l'huissier de justice peut pénétrer dans les lieux pour dresser un procès-verbal de description. 

Assignation à comparaître

Le créancier poursuivant assigne le débiteur à comparaître à une audience d'orientation du juge de l'exécution dans un délai de 2 mois après la publication du commandement valant saisie. En cas de dépassement de délai, le commandement est caduc, il est privé d'effet.

L'assignation du débiteur doit comporter les mentions communes à toute assignation, ainsi que les mentions suivantes (sous peine de nullité) :

  • date et lieu de l'audience, son objet, conséquences du défaut de comparution, manière de présenter une demande ou une contestation,

  • consultation du cahier des conditions de vente et montant de la mise à prix,

  • possibilité de contester le montant de la mise à prix, de solliciter l'autorisation de vente amiable et de bénéficier de l'aide juridictionnelle.

L'assignation des créanciers inscrits doit intervenir au plus tard le 5ème jour après l'assignation du débiteur. Ils deviennent alors des parties dans la procédure.

Les créanciers concernés sont ceux qui ont inscrit une hypothèque ou un privilège sur le bien saisi, avant la date de la publication du commandement qui vaut saisie.

L'assignation des créanciers inscrits doit comporter les mentions communes à toutes les assignations, ainsi que les mentions suivantes (sous peine de nullité) :

  • les date et lieu de l'audience d'orientation,

  • la sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et le montant de la mise à prix,

  • la sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi.

Dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l'état hypothécaire

Le cahier des conditions de vente contient tous les éléments d'information nécessaires à la réalisation de la vente.

Ce cahier doit être déposé au greffe du juge de l'exécution avant l'audience d'orientation dans les 5 jours ouvrables suivant la délivrance de l'assignation au débiteur saisi, à peine de caducité du commandement.

Le créancier poursuivant, responsable de ce cahier, doit au préalable faire procéder au procès-verbal de description du bien et lever un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement et qui sont joints au cahier.

Audience d'orientation

Le juge de l'exécution entend les parties pour connaître leurs prétentions. A cette occasion, le juge se prononce sur les contestations et demandes qui lui sont soumises.

Le jugement détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable, soit en ordonnant la vente forcée. Ce jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d'exécution.

La demande du débiteur d'autoriser la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à la vente sont dispensés de l'intervention d'un avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation.

Haut

Vente amiable sur autorisation judiciaire

La vente amiable produit les effets d'une vente volontaire. Elle est passée devant un notaire.

Le juge de l'exécution fixe les éléments suivants :

  • le montant en dessous duquel l'immeuble ne peut être vendu selon certains critères,

  • la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai de 4 mois maximum, afin de vérifier la réalisation de la vente (un délai supplémentaire de 3 mois peut être accordé sur justification du demandeur d'un engagement écrit d'acquisition pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente).

Haut

Vente par adjudication

A défaut de contestation, de demande fondée interdisant la vente du bien ou de vente amiable, le juge ordonne, dans son jugement d'orientation, la vente forcée du bien par adjudication judiciaire.

Le jour de l'audience, le créancier poursuivant peut demander la vente. Si aucun créancier ne demande la vente, le juge constate alors l'extinction de la procédure et la caducité du commandement de payer.

La vente forcée est poursuivie après publicité. Ainsi, le plus grand nombre d'enchérisseurs possible sera informé. La vente forcée est annoncée, à l'initiative du créancier, entre 1 et 2 mois avant l'audience d'adjudication.

La vente a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge. Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'adjudication, le créancier est déclaré adjudicataire à hauteur de ce montant.

Les enchères ne peuvent être faites que par l'intermédiaire d'un avocat. Avant toute enchère, l'avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable (ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente), représentant 10 % du montant de la mise à prix. Le montant de cette garantie ne peut être inférieur à 3.000 € .

L'adjudication entraîne la vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre de la personne saisie (au cas où l'immeuble est toujours habité). Le montant du prix de la vente doit être consigné dans les 2 mois après la date d'adjudication définitive.

Dans les 10 jours suivant la vente, toute surenchère est possible. Toute personne peut proposer, par l'intermédiaire d'un avocat, un prix plus élevé (10 % minimum). Une date d'audience de surenchère est fixée par le juge de l'exécution dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.

Si l'acheteur ne peut pas payer dans les délais, le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée. Il s'agit d'une réitération des enchères, qui prévoit une nouvelle audience de vente.

Haut
Haut
Liste des définitions présentes sur la page
  • Adjudication
    Acquisition d'un bien mobilier ou immobilier aux enchères publiques