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Principe

Un mandataire ad hoc (un conciliateur) doit être désigné dès lors qu'à la clôture des comptes, la copropriété rencontre des impayés de charges qui dépassent 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses hors budget.

Initiative de la demande

Le syndic de copropriété doit informer le conseil syndical des difficultés de trésorerie rencontrées par la copropriété et engager un recours auprès du tribunal de grande instance pour demander la désignation d'un mandataire ad hoc afin d'essayer de rétablir le fonctionnement de la copropriété.

Si le syndic de copropriété n'agit pas dans un délai de 1 mois à compter de la clôture des comptes de la copropriété, le tribunal peut être saisi directement par : 

• les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,

• ou par le créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et si le créancier a adressé au syndic de copropriété un commandement de payer resté sans réponse.

Les copropriétaires ou le créancier qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble concerné ou le préfet.

Rôle

Le mandataire ad hoc doit :

• analyser la situation financière de la copropriété et élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier,

• et vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires.

Envoi

Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois. Ce rapport doit ensuite être transmis :

• au syndic de copropriété qui doit inscrire à la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport,

• au conseil syndical,

• et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.

Frais de procédure

Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont pris en charge par :

• le syndic ou le  syndicat des copropriétaires  ou partagés entre eux lorsque le tribunal a été saisi par le syndic ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété

• ou par le créancier lorsqu'il a saisi lui-même le tribunal.