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Principe

Un mur mitoyen est un mur séparant 2 terrains contigus (côte à côte) et appartenant en commun aux 2 propriétaires de ces terrains.

La détermination du caractère privatif ou mitoyen d'un mur est important notamment afin d'établir à qui incombe les frais d'entretien et de réparation.

Cette notion de mitoyenneté s'applique principalement aux murs, mais aussi aux autres modes de clôture : palissades, fossés, haies...

Mur privatif ou mitoyen

Établissement

La mitoyenneté peut être établie par :

• une convention (un accord écrit) : les 2 voisins se mettent d'accord pour créer un mur mitoyen, à frais partagés, sur la limite séparative de leur propriété,

• la prescription acquisitive : le fait de se comporter comme le copropriétaire d'un mur privatif pendant 30 ans entraîne l'acquisition de la mitoyenneté,

• la cession forcée : un propriétaire peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté de son mur privatif, moyennant le remboursement de la moitié de la dépense et le paiement de la moitié de la valeur du sol occupé par le mur. En revanche on ne peut pas, après avoir construit un mur privatif, contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté.

Preuves de la mitoyenneté

Le titre de propriété doit mentionner la nature privative ou mitoyenne d'un mur.

En l'absence de titre de propriété, un des 2 propriétaires peut invoquer à son bénéfice la prescription acquisitive pour faire valoir la mitoyenneté du mur.

Droits et obligations

Chacun des 2 propriétaires du mur mitoyen dispose sur celui-ci d'un libre droit d'usage à condition de ne pas commettre d'acte susceptible de nuire aux droits de son voisin. En outre, ils doivent veiller à l'entretien du mur notamment en effectuant des réparations voire même en envisageant la reconstruction du mur si celui-ci est en mauvais état.

Ces travaux de réparation et de reconstruction doivent être effectués d'un commun accord entre les 2 propriétaires, sauf en cas d'urgence (par exemple, lorsque le mur menace de s'écrouler). Par conséquent, si un des propriétaires exécute des travaux sur le mur mitoyen sans le consentement de son voisin, il ne peut obtenir le partage des frais occasionnés par ces travaux. Le voisin peut également saisir le tribunal de grande instance pour faire cesser les travaux de reconstruction, voire les faire démolir.

Travaux de surélévation

En dehors des cas d'entretien et de réparation résultant des obligations des 2 propriétaires, un seul propriétaire peut décider seul de rehausser le mur mitoyen, sans être obligé d'obtenir l'accord de son voisin. 

La surélévation peut se faire :

• à cheval sur le mur mitoyen,

• sur toute son épaisseur,

• ou de son seul côté.

Si la solidité du mur est remise en cause par les travaux envisagés, le voisin peut le détruire mais devra le reconstruire à ses frais.

S'il lui faut augmenter l'épaisseur du mur mitoyen, l'excédent d'épaisseur doit se prendre uniquement de son côté.

Le mur reste mitoyen dans son ensemble, même s'il a été reconstruit, mais la partie surélevée appartient exclusivement à la personne qui l'a fait réaliser. Cette partie privative du mur peut toutefois devenir mitoyenne en totalité ou non. Dans ce cas, le voisin doit rembourser la moitié de la dépense que le mur ou la portion de mur qu'il souhaite rendre mitoyenne a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni par l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. Cette démarche peut s'effectuer par voie amiable auprès de son voisin ou, en cas de refus de sa part, par cession forcée en engageant une action devant le tribunal de grande instance.

Règles de hauteur

En l'absence d'usages locaux  et de règlements particuliers (plan local d'urbanisme ou carte communale), tout mur mitoyen construit ou rétabli doit avoir au minimum, y compris le chaperon (haut du mur sous forme de toit) :

• 3,20 mètres dans les villes de 50 000 habitants et plus,

• 2,60 mètres dans les villes de 49 999 habitants et moins.

Il convient de se renseigner auprès du service d'urbanisme de sa mairie pour savoir s'il existe une réglementation particulière.