Murs mitoyens

Mise à jour le 05.03.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La mitoyenneté est un droit que possèdent 2 voisins sur le même mur. La détermination du caractère privatif ou mitoyen d'un mur est importante notamment parce qu'elle permet d'établir à qui incombe les frais d'entretien et de réparation.

Comment savoir si un mur est mitoyen ?

Définition légale

La loi indique que tout mur est présumé mitoyen dès lors qu'il sert de séparation entre :

  • un bâtiment,

  • ou entre une cour et un jardin,

  • ou encore entre enclos dans les champs.

Présomption de non-mitoyenneté

Cette présomption peut céder dans certaines hypothèses. C'est l'exemple :

  • d'une pente unique au sommet d'un mur. Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel la pente s'incline.

  • de la présence, d'un côté du mur, de tuiles, de corniches. Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont les tuiles, les corniches.

Preuve de la mitoyenneté

La mitoyenneté peut notamment se prouver :

  • par un titre d'acquisition du bien mentionnant la nature privative ou mitoyenne du mur

  • ou par la prescription, en l'absence de titre, c'est-à-dire par le simple fait de se comporter comme le propriétaire du mur privatif notamment de manière continue, publique et non équivoque pendant un certain délai (10 ans en cas de bonne foi de l'intéressé).

Comment passer d'un mur privatif à mitoyen ?

Un propriétaire peut demander à son voisin de céder la mitoyenneté de son mur privatif construit à cheval sur les 2 propriétés. À défaut d'accord amiable, le propriétaire peut exercer un recours devant le tribunal de grande instance (TGI).

En revanche, après avoir construit un mur privatif, il n'est pas possible de contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté.

Quels sont les effets de la mitoyenneté ?

Entretien et réparation

Chacun des propriétaires doit veiller à la conservation du mur, c'est-à-dire à l'entretien du mur mitoyen en effectuant les réparations nécessaires ou en envisageant la reconstruction du mur si celui-ci est en mauvaise état.

Ces travaux doivent être effectués d'un commun accord entre les 2 propriétaires, sauf en cas d'urgence (par exemple, lorsque le mur menace de s'écrouler).

Si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter seul des travaux sur le mur, sans prouver l'accord du voisin ou justifier d'une urgence, il ne peut obtenir de l'autre propriétaire le remboursement de la moitié du coût des travaux.

De même, chaque propriétaire doit s'abstenir de tout ce qui peut dégrader le mur mitoyen et, d'une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.

Si tel était le cas, le propriétaire concerné pourrait être condamné à assumer seul les frais de réparation.

Travaux de surélévation

Un propriétaire peut décider de rehausser le mur mitoyen ou d'augmenter son épaisseur, uniquement de son côté, et à ses frais. Pour se faire, il doit au préalable demander l'accord de son voisin.

La partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux. L'autre voisin peut cependant demander à acquérir la mitoyenneté de cette partie du mur en payant la moitié du coût des travaux et l'excédent du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a.

Travaux de reconstruction

Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur suivante :

  • 3,20 mètres de hauteur dans les villes de 50.000 habitants et plus

  • ou 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.

Où s'adresser ?

  • Mairie Pour se renseigner sur la réglementation relative aux règles de hauteur en vigueur en dehors de Paris Service-public.fr

À Paris

Références