Principe

Chaque copropriétaire est débiteur vis-à-vis du syndicat d'une quote-part des charges et des dépenses communes appelée provision sur charges

Son recouvrement est de la compétence exclusive du syndic. Il n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour engager une action en vue du recouvrement des charges (sauf si une saisie immobilière d'un lot s'impose).

Mise en demeure du copropriétaire défaillant

Lorsque le copropriétaire n'a pas payé sa provision à sa date où elle est exigible, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire de la payer, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette lettre sert de point de départ pour calculer les intérêts de retard du copropriétaire.

Si ce courrier reste sans réponse pendant plus de 30 jours, les provisions à venir, correspondant aux trimestres suivants, deviendront immédiatement exigibles.

Procédure judiciaire

Si, malgré la mise en demeure, le copropriétaire ne paie pas ses provisions, le syndic peut se tourner vers la justice et éventuellement mettre en œuvre une procédure judiciaire accélérée afin d'obtenir rapidement la condamnation du copropriétaire défaillant. Cette procédure accélérée est possible uniquement pour les charges impayées qui concernent le budget prévisionnel de l'exercice en cours.

Le tribunal a cependant la possibilité d'accorder au copropriétaire des délais de paiement.

En cas d'inexécution du jugement

Si le débiteur ne règle pas les charges et pénalités de retard après sa condamnation, le syndic peut faire saisir ses biens par huissier (meubles, comptes bancaires, véhicules) et les vendre aux enchères.

La saisie peut également porter sur le logement du copropriétaire s'il est vraiment insolvable et que sa dette de provision est importante.

Le syndic ne peut déclencher la saisie immobilière et la vente aux enchères qu'après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité simple.

En cas de vente du lot du copropriétaire défaillant, le syndic peut également s'opposer au versement du prix de vente du lot pour faciliter le récupération des sommes qui lui sont dues.

Recouvrement des frais de procédure

Les frais de procédure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant. Ils recouvrent notamment :

• les frais de mise en demeure engagés par le syndic,

• les frais de relance,

• les frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,

• les frais d'huissier (honoraires) engagés pour la mise en demeure.

En cas de litige, le tribunal peut décider que certains de ces frais soit à la charge de la copropriété parce qu'ils sont jugés trop excessifs ou pas suffisamment nécessaires pour le copropriétaire défaillant.

Dispense de recouvrement des frais de procédure

Le copropriétaire qui gagne le procès l'opposant à la copropriété est dispensé de participer aux frais de procédure engagés par celle-ci, lesquels doivent être répartis entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois décider d'en laisser une partie à sa charge.