Syndic de copropriété

Mise à jour le 07.04.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Contrat-type et rémunération du syndic - 04.04.2014

La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la création par décret d'un modèle de contrat de syndic type. Dans l'attente de la parution des textes d'application, les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

Chaque copropriété doit être doté d'un syndic pour l'administrer.

Conditions d'exercice

Le syndic peut aussi bien être un non professionnel parmi les copropriétaires qu'un professionnel. Il doit remplir certaines conditions pour pouvoir exercer la sa mission.

Syndic non professionnel

Le syndic n'est pas obligatoirement un professionnel et peut dans ce cas :

  • être un copropriétaire bénévole,

  • ou exercer sous la forme coopérative (plusieurs copropriétaires choisis parmi les membres du conseil syndical).

Il doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire des copropriétaires.

À savoir : le syndic non professionnel n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire une telle assurance car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.

Syndic professionnel

Le syndic peut aussi être un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société).

Dans ce cas, il doit remplir les conditions suivantes :

  • justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,

  • justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,

  • ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété (sauf vote contraire des copropriétaires),

  • et posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture.

Rôle

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

À ce titre, il est notamment tenu de gérer l'administration et les finances de la copropriété.

Gestion administrative

Le syndic doit assurer la gestion administrative de la copropriété.

Dans ce cadre, il doit :

  • établir une fiche d'information synthétique sur la copropriété et la tenir à jour,

  • faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale,

  • administrer l'immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde,

  • représenter le syndicat en justice,

  • établir, tenir à jour et la disposition des copropriétaires le carnet d'entretien de l'immeuble,

  • informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.

Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote pour entériner les décisions suivantes :

  • souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat),

  • délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires (aux frais de ce dernier),

  • signature d'un contrat avec le syndic ou toute entreprise ou prestataire qui lui est lié.

À noter : à partir de 2015, le syndic professionnel devra proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots, sauf décision contraire de l'assemblée générale.

Gestion comptable et financière

Le syndic est par ailleurs tenu d'assurer la gestion comptable et financière de la copropriété.

Dans ce cadre il doit :

  • établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes,et les soumettre au vote des copropriétaires,

  • ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (sauf si l'assemblée générale en décide autrement)

  • organiser un vote, lors de sa nomination puis au moins tous les 3 ans, concernant la constitution d'une réserve spéciale destinée à l'entretien et la conservation de l'immeuble.

Attention : le syndic n'a pas le droit d'avancer des fonds au syndicat de copropriétaire, sauf s'il s'agit d'un syndic provisoire.

Désignation

La mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic est obligatoire avant de procéder à sa désignation.

Mise en concurrence

La mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic est obligatoire et doit être réalisée par le conseil syndical.

Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen d'autres projets de contrat de syndic qu'il lui communique à cet effet.

Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu'ils procèdent au vote du syndic.

Si le marché local des syndics ne permet pas une mise en concurrence, le conseil syndical peut proposer d'y renoncer. Le syndic doit alors notifier cette proposition :

  • par lettre recommandée avec avis de réception,

  • à chaque copropriétaire,

  • dans un délai suffisant pour leur permettre de faire inscrire des projets de contrats de syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La mise en concurrence n'est pas imposée si la copropriété est dépourvue de conseil syndical.

Vote en assemblée générale

Qu'il soit professionnel ou non professionnel, le syndic retenu doit être désigné par l'assemblée générale au cours d'un vote des copropriétaire à la majorité absolue.

Contrat de syndic

Le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d'un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés.

Contenu

Le contrat du syndic fixe :

  • la durée de son mandat, sa date de prise d'effet et d'échéance,

  • les conditions de sa rémunération s'agissant du syndic professionnel,

  • et les conditions d'exécution de sa mission.

Durée

La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans renouvelables.

Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l'assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à 1 an si le syndic ou toute personne à laquelle il est lié (conjoint, partenaire de PACS, employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.

Dans certains cas, il est possible de révoquer le syndic en cours de mandat.