États des lieux dans un contrat de location vide

Mise à jour le 27.03.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Modèle d'état des lieux et vétusté - 27.03.2014

La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la création par décret d'un modèle d'état des lieux destiné à être utilisé dans le cadre des mises en location de logements. Les modalités de prise en compte de la vétusté dovent par ailleurs être déterminées par décret. Dans l'attente de la parution de ces textes, les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie.

Réalisation

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage.

Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire)

  • à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),

La réalisation de l'état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions.

À noter : les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne " à l'entrée du locataire " et une colonne " à la sortie du locataire ".

Contenu

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte.

Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.

À savoir : lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.

Complément 

Selon la date de signature du contrat de bail, l'état des lieux peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation.

Bail signé avant le 27 mars 2014

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Bail signé depuis le 27 mars 2014

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée :

  • dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,

  • le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.

À savoir : l'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Absence d'état des lieux

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :

  • lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,

  • ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

Recours en cas de litige

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

Services en ligne et formulaires

Où s'adresser ?

    • 3939 Allô Service Public Pour un complément d'information

      Par téléphone : 3939 (coût : 0,06 EUR la minute en moyenne)
      Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h.
      Répond aux demandes de renseignement administratif concernant les droits et démarches.
      +33 (0)1 73 60 39 39 depuis l'étranger ou hors métropole (0,06 EUR la minute en moyenne + coût de l'appel international variable selon les pays).

  • Mise en demeure
    Acte, généralement réalisé par un huissier de justice par lequel un créancier demande à son débiteur d’exécuter ses obligations sous peine de réclamation d'intérêts de retard ou de dommages-intérêts