Logement soumis à la loi de 1948 : obligations du locataire

Mise à jour le 13.03.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Il existe 4 types d'obligations générales s'imposant au locataire durant toute la durée de la location.

Souscription d'une assurance

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion). Le propriétaire est en droit de demander, chaque année, une attestation justifiant la souscription de cette assurance.

Paiement du loyer et des charges

Loyer et charges

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Cette obligation est impérative.

En général, le paiement du loyer est mensuel. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut le demander au propriétaire par tous moyens.

Conséquence du non paiement

Le paiement partiel du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

Utilisation du logement

Utilisation conforme au bail

Le locataire doit utiliser le logement en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (par exemple, le logement peut être à usage d'habitation uniquement), ainsi que le règlement de copropriété.

Interdiction de transformer le logement

Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements communs, sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation.

Par contre, le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements que le locataire a réalisé (à moins qu'ils ne constituent une transformation du logement).

Interdiction de céder ou sous-louer le logement

Le locataire ne peut pas céder ou sous-louer le logement à un tiers sans l'accord écrit du propriétaire.

Réparation et travaux

Effectuer les réparations locatives

Le locataire doit effectuer les réparations et les dépenses d'entretien courant dans son logement. La liste des réparations est fixée par décret. Elles concernent uniquement les parties du logement dont l'usage est exclusivement réservé au locataire, parmi lesquelles notamment :

  • parties extérieures (jardin privatif, terrasse...),

  • ouvertures intérieures (portes et fenêtres, vitrages, stores...),

  • parties intérieures (maintien en état de propreté, raccords des peintures, papiers peints, revêtements de sol, menuiseries...),

  • installations électriques (interrupteurs, prises de courant, ampoules...),

  • installations de plomberie (canalisations d'eau et de gaz, fosses septiques, appareils de chauffage et d'eau chaude...).

À noter : le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.

Permettre au propriétaire d'effectuer des travaux

Le locataire ne peut pas s'opposer :

  • aux travaux de réparation ou d'entretien du logement,

  • aux travaux d'amélioration de la performance énergétique qui nécessitent une intervention dans le logement,

  • aux travaux d'amélioration des parties communes.

Si ces travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut résilier le bail.

Force majeure

Évènement de nature à exonérer de sa responsabilité le cocontractant ou l'auteur du dommage.

Cet évènement doit remplir les 3 conditions suivantes :

  • être irrésistible,

  • et imprévisible,

  • et extérieur à la personne.

Le juge est souverain pour apprécier le caractère de force majeure de l'événement invoqué.