Rédaction du bail d'un logement vide

Mise à jour le 01.08.2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer.

Forme du bail

Bail signé avant le 1er août 2015

Le bail doit être établit par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme :

À noter : bien que la loi impose un bail écrit, la jurisprudence admet l'existence d'un contrat de location de fait même sans écrit.

Bail signé après le 1er août 2015

Depuis le 1eraoût 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit sous forme :

Il doit être établit :

  • par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...),

Contenu du contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer.

Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Informations concernant les parties

Le bail doit préciser :

  • le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire),

  • les noms du ou des locataires,

  • la date de prise d'effet et la durée du bail.

Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser :

  • la consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral),

  • la surface habitable du logement,

  • la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun,

  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014.

Attention : dans un bail signé à compter du 27 mars 2014, en cas d'absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Informations concernant le loyer

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.

Logement loué en dehors de Paris :

  • le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,

  • le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le bail est signé depuis le 27 mars 2014

Logement loué à Paris :

  • le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,

  • le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le bail est signé depuis le 27 mars 2014,

  • le montant du loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du bail si le contrat est signé depuis le 1er août 2015,

  • le montant du complément de loyer si le bail est signé depuis le 1er août 2015.

Le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.

À savoir : quelle que soit la localisation du logement, le montant du dépôt de garantie doit être précisé dans le bail s'il est prévu.

Information concernant les frais d'agence

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

Documents annexes au bail

Certains documents doivent être annexés au bail :

  • l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés,

  • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété,

  • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire,

  • le dossier de diagnostics techniques immobiliers,

  • une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble si le contrat a été signé avant le 27 mars 2014,

  • l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) si le contrat a été signé depuis le 27 mars 2014,

  • une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

  • de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier

  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

Renouvellement du bail

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

  • 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,

  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Où s'adresser ?

    • 3939 Allô Service Public Pour obtenir une information complémentaire

      Par téléphone : 3939 (coût : 0,15 € la minute en moyenne)
      Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h.
      Répond aux demandes de renseignement administratif concernant les droits et démarches.
      +33 (0)1 73 60 39 39 depuis l'étranger ou hors métropole, uniquement depuis un poste fixe (coût d'une communication + coût de l'appel international variable selon les pays et les opérateurs).

  • Complément de loyer
    loyer complémentaire au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) par rapport à un logement de niveau comparable.

    Référence : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 17

  • Acte authentique
    Document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d'état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même force qu'une décision judiciaire.
  • Surface habitable des logements
    Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,8 mètre. Certains espaces sont exclus : garage,cave, terrasse, balcon...

    Référence : Code de la construction de de l'habitation : article R111-2

  • Acte sous seing privé
    Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)

    Référence : Code civil : articles 1322 à 1332