Logement vide du secteur privé : congé donné par le bailleur

Mise à jour le 27.03.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Dans certains cas, le propriétaire peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail en respectant certaines conditions de formes et de délais.

Motifs du congé

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • reprise du logement pour y habiter à titre de résidence principale ou y loger un proche,

  • vente du logement loué,

  • existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

À noter : si vous êtes locataire d'un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux, sauf dans certains cas.

Notification

Le congé doit être adressé au locataire par

  • lettre recommandée avec avis de réception,

  • ou acte d'huissier,

  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Délai de préavis

Donner congé à un locataire n'est pas possible avant la fin du bail.

Un délai de préavis de 6 mois doit par ailleurs être respecté.

Si le congé est consécutif à l'achat d'un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.

Règle générale

La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.

Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

Congé consécutif à l'achat d'un bien occupé

Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai si le bail a été signé à partir du 27 mars 2014.

Ce délai varie notamment en fonction de la nature du congé.

Délai à respecter avant de donner congé après l'achat d'un bien occupé (bail signé à partir du 27 mars 2014)

Motif du congé

Délai applicable

Congé pour reprise

  • 2 ans si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'achat

ou

  • terme du bail s'il intervient plus de 2 ans après l'achat

Congé pour vente

Terme du premier renouvellement du bail en cours


Locataires protégés

En cas de congé pour l'un des motifs prévus par la loi, le renouvellement du bail d'un locataire âgé et doté de faibles ressource est automatique sauf si le bailleur :

  • lui trouve une solution de relogement,

  • ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources.

Ces conditions d'âge et de ressources varient en fonction de la date de signature du bail :

Conditions d'application du renouvellement du bail des locataires protégés

Date de délivrance du congé

Locataire protégé (conditions cumulatives)

Exception liée à la situation du bailleur (conditions non cumulatives)

Âge

Ressources

Âge

Ressources

Bail signé avant le 27 mars 2014

+ de 70 ans

Inférieures à 26 016,9 €

+ de 60 ans

Inférieures à 26 016,9 €

Bail signé depuis le 27 mars 2014

+ de 65 ans

Inférieures au plafond de ressources applicable à l'attribution d'un logement conventionné APL

+ de 65 ans

Inférieures au plafond de ressources applicable à l'attribution d'un logement conventionné APL


Reprise pour habiter

Personnes concernées

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour

  • habiter le logement à titre de résidence principale,

  • ou le faire habiter par un proche, à titre de résidence principale également.

Les proches concernés sont :

  • le conjoint,

  • la personne avec laquelle il vit en concubinage depuis plus d'un an,

  • le partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé,

  • et leurs ascendants et descendants respectifs.

Contenu de la lettre de congé

Le courrier adressé au locataire en place doit préciser

  • le motif qui justifie le congé,

  • et les noms et adresses du ou des bénéficiaires.

En l'absence de ces informations, le congé n'est pas valable, le bail est alors reconduit pour la même durée.

Attention : pour un contrat de bail signé depuis le 27 mars 2014, le lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ainsi que le caractère réel et sérieux de cette reprise doivent être mentionnés dans la lettre de congé. Dans le cas contraire, le congé est nul.

Congé pour vendre

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire.

À savoir : le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit :

  • indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),

  • et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

En l'absence de ces informations, le congé n'est pas valable, le bail est alors reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.

Décision du locataire

À compter de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :

  • par lettre recommandée avec avis de réception

  • et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Reprise pour motif légitime et sérieux

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,

  • des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Congé frauduleux

Si le motif du congé ne correspond pas à la réalité, le locataire peut le contester devant le juge. Depuis le 27 mars 2014, le bailleur risque par ailleurs des poursuites pénales.

Contestation du locataire

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve

  • que le logement n'est pas habité par la ou les personnes mentionnées dans la lettre de congé,

  • ou que le logement est vide,

  • ou que le logement est utilisé à titre de résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d'instance de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sanction pénale

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € (30 000 € s'il s'agit d'une personne morale).

Où s'adresser ?

    • 3939 Allô Service Public Pour un complément d'information

      Par téléphone : 3939 (coût : 0,06 EUR la minute en moyenne)
      Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h.
      Répond aux demandes de renseignement administratif concernant les droits et démarches.
      +33 (0)1 73 60 39 39 depuis l'étranger ou hors métropole (0,06 EUR la minute en moyenne + coût de l'appel international variable selon les pays).

Références

  • Résidence principale (droit immobilier)
    Logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure

    Référence : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 2

  • Ascendant
    Parents, grands-parents et arrières-grands-parents d'une personne
  • Descendant
    Personne qui descend directement d'une autre, soit au 1er degré (enfant), soit à un degré plus éloigné (petit-enfant, arrière-petit-enfant)