Bail professionnel : quel indice de référence utiliser ?

Mise à jour le 20.06.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Application de l'ICC à un bail commercial - 23.06.2014

À partir du 1er septembre 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé comme indice de référence pour un bail commercial ou professionnel. Seuls l'ILC ou l'Ilat pourront servir de référence pour la révision ou la conclusion des baux commerciaux.

Pour la conclusion d'un nouveau bail professionnel ou commercial ou pour la révision annuelle ou triennale des baux commerciaux en cours (après signature d'un avenant), plusieurs indices peuvent être utilisés :

  • l'indice du coût de la construction (ICC),

  • l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou

  • l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat).

L'utilisation d'un indice de référence sur lequel est indexé le bail dépend du type d'activité réalisée dans les locaux loués, mais n'est pas obligatoire : elle résulte du libre choix du bailleur et de son locataire, dans le cadre de leurs relations contractuelles.

Chacun de ces indices est publié tous les trimestres par l'Insee.

Indice du coût de la construction (ICC)

L'ICC sert de référence pour :

  • la révision triennale des loyers commerciaux,

  • le plafonnement des loyers applicable lors du renouvellement des baux commerciaux.

L'ICC permet de mesurer l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation (logement individuel, logement individuel groupé tel que la maison individuelle comportant plusieurs logements individuels, et enfin les logements collectifs).

Les valeurs de l'ICC ont pour base 100 le 4e trimestre 1953.

Depuis 2006, l'indice de référence des loyers (IRL) a remplacé la moyenne associée de l'ICC comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé.

Pour éviter les augmentations trop importantes des loyers de locaux à usage professionnel, dues aux variations de l'ICC, il est possible d'utiliser soit l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, soit l'Ilat pour les loyers des bureaux.

Attention : à partir du 1er septembre 2014,

Indice des loyers commerciaux (ILC)

L'ILC concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM).

En sont exclues les activités industrielles ou celles qui sont exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques, comme les entrepôts.

Ce nouvel indice, instauré en 2008, reste facultatif.

L'ILC, dont la base 100 correspond au 1er trimestre 2008, est composé de 3 indices pondérés :

  • l'indice des prix à la consommation (pour 50 %),

  • l'indice du coût de la construction (pour 25 %) et

  • l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25 %).

Indice des loyers des activités tertiaires (Ilat)

Cet indice, instauré en 2011, peut s'appliquer au bail qui concerne :

  • les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple),

  • la location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales) ,

  • les entrepôts logistiques.

Il peut être utilisé pour fixer le taux de variation des loyers, à la fois lors de la prise d'effet du bail à renouveler et lors d'une révision triennale.

L'Ilat, dont la base 100 correspond au 1er trimestre 2010, est composé de 3 indices pondérés :

  • l'indice des prix à la consommation (pour 50 %),

  • l'indice du coût de la construction (pour 25 %) et

  • l'évolution du produit intérieur brut en valeur (pour 25 %).

Pour en savoir plus