Contenu du contrat de bail commercial

Mise à jour le 01.09.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.

Objet du contrat

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale). Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire.

Le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.

Le caractère commercial du bail ne résulte que du bail lui-même.

Le contrat n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.

Il existe un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Le bailleur (celui qui loue le local) doit transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.

Durée

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum (sauf s'il s'agit d'une location saisonnière).

Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée.

Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans.

Montant du loyer initial

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs.

La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Dépôt de garantie

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts.

État des lieux

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

  • soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,

  • soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

À savoir : pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

Répartition des charges et des dépenses d'entretien

Un contrat de bail commercial doit :

  • comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au local loué,

  • indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire,

  • dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée.

Chaque année, un état récapitulatif doit être adressé par le bailleur au locataire.

En cas de création de nouvelles charges en cours de bail, le bailleur doit en informer le locataire.

En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Sous certaines réserves, charges et travaux peuvent être librement répartis entre le propriétaire et le locataire.

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes (peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, notamment) sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail.

Les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité, les taxes locales ou locatives (voirie, enlèvement des ordures ménagères...) et les dépenses d'équipement de la copropriété (quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien), liées à l'occupation des locaux, incombent en principe au locataire.

L'obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur (taxe foncière, taxe sur les bureaux en Île-de-France, assurance de l'immeuble, gros travaux de la copropriété, notamment ravalement...), doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur.

Si, en application d'une clause du contrat de bail, le locataire paye des charges normalement dues par le bailleur, ce paiement doit être considéré comme un supplément de loyer, permettant une diminution du loyer normal, et déductible du résultat fiscal.

Lors de la conclusion du contrat de location à partir du 1er septembre 2014, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer à chaque locataire :

  • un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel,

  • un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

À noter : un décret en Conseil d’État doit préciser les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Annexe verte

Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte ) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

  • un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...),

  • leur consommation réelle d'eau et d'énergie,

  • la quantité de déchets générée.

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

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