Bail commercial : contenu du contrat et montant du loyer

Mise à jour le 20.01.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire, avec notamment un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.

Objet du contrat

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale). Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire.

Le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.

Le caractère commercial du bail ne résulte que du bail lui-même.

Le contrat n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.

Il existe un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Le bailleur (celui qui loue le local) doit transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.

Durée

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum (sauf s'il s'agit d'une location saisonnière).

Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée.

Montant du loyer initial

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.

Il est basé sur la valeur locative du bien.

Le prix du loyer est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré : par exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² affichant un prix de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de (120 x 500)/12 = 5 000 € HT.

Le prix prend en compte différents éléments, comme par exemple :

  • caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...),

  • destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail),

  • obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété,

  • facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple),

  • prix pratiqués dans le voisinage...

Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.

Le versement au bailleur d'un pas-de-porte ou d'un droit d'entrée est en général compensé par un loyer plus faible.

À noter : le prix des loyers commerciaux (et le montant du pas-de-porte éventuel) est soumis à la TVA au taux normal de 20 %.

Pas-de-porte

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée au propriétaire des murs.

Cette somme, librement fixée par les parties, est définitivement acquise au bailleur et n'a pas à être remboursée à la fin du bail.

Le pas-de-porte peut être considéré :

  • soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent), permettant au propriétaire de se prémunir contre le risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux (supplément intégré dans le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail),

  • soit comme une indemnité en contrepartie de certains éléments, notamment d'avantages commerciaux, fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer, en contrepartie de l'indemnité d'éviction due au locataire en cas de non-renouvellement du bail, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.

Attention : la nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Dépôt de garantie

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts.

Répartition des charges et des dépenses d'entretien

Dans un bail commercial, charges et travaux peuvent être librement répartis entre le propriétaire et le locataire. Le statut des baux commerciaux ne fixe pas de liste de charges récupérables par le bailleur.

Le contrat de bail doit indiquer avec précision la répartition des dépenses locatives courantes entre le bailleur et son locataire, notamment pour les taxes ou les charges de copropriété.

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes (peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, notamment) sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail.

Les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité, les taxes locales ou locatives (voirie, enlèvement des ordures ménagères...) et les dépenses d'équipement de la copropriété (quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien), liées à l'occupation des locaux, incombent en principe au locataire.

L'obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur (taxe foncière, taxe sur les bureaux en Île-de-France, assurance de l'immeuble, gros travaux de la copropriété, notamment ravalement...), doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur.

Si, en application d'une clause du contrat de bail, le locataire paye des charges normalement dues par le bailleur, ce paiement doit être considéré comme un supplément de loyer, permettant une diminution du loyer normal, et déductible du résultat fiscal.

Annexe verte

Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte ) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

  • un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...),

  • leur consommation réelle d'eau et d'énergie,

  • la quantité de déchets générée.

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Où s'adresser ?

  • Valeur vénale
    Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d'enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d'entreprise, etc.).
  • TVA
    Taxe sur la valeur ajoutée