Bail professionnel

Mise à jour le 18.09.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité autre que commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Moins codifié et plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d'habitation, il est néanmoins soumis à certaines obligations.

Contrat de bail

Un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu principalement par les professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, avocats…) ou non (agents d'affaires, conseils en gestion, apporteurs d'affaires, consultants…), le bail commercial étant réservé aux professionnels inscrits au RCS (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisans).

Le contrat doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière.

Sa durée est fixée à 6 ans minimum. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure.

Au terme fixé par le contrat, il est reconduit tacitement pour la même durée.

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas renouveler le contrat à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.

Il n'y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.

Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l'avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Attention : un bail professionnel concerne uniquement un local à usage strictement professionnel ; si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel), dont la durée est de 3 ans, qui doit être signé.

Montant du loyer

Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le bail. Ils ne sont pas réglementés et sont librement négociés par le bailleur et le locataire.

En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l'objet d'une révision, en fonction d'une clause d'indexation spécifiquement prévue au bail. Cette clause doit indiquer l' indice de référence choisi.

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme sera remboursée au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.

Si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit alors produire des intérêts.

Cession du bail et sous-location

Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, si cela n'est pas interdit par une clause du bail.

La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être signifiées au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières (agrément préalable du successeur par le bailleur ou rédaction d'un acte authentique par exemple).

En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.